1. Kelamlı değil yazılı hazırlamalı
Kira kontratlarında yazılı olma kuralı yok, kelamlı olarak da yapılabilir. Ancak yaşanacak olan hukuki uyuşmazlıklarda ispat edebilmek için ve yine kelamlı kontratlar kapsamında temel hizmetlerin (elektrik, su, doğalgaz vb gibi) alınması mümkün olmadığı için kira mukavelelerinin yazılı olarak yapılması gerekir.
2. Kira dönemi ve tarihi belirtilmeli
Kira mukavelelerinde kira dönemi, kira ödeme başlangıç tarihi ve kira bedeli kesinlikle yazılmalı. Yeni Borçlar Kanunu kapsamında şayet ödeme tarihi belirlenmiş ise o tarihte, tarih belirlenmemiş ise kira borcunun o ay sonuna kadar ödenmesi şartı getirildi. Kira kontratlarında yazan özel ödeme devirleri de geçerli. Örneğin bir kira kontratında ‘yıllık peşin’, ‘yılda 3 dönem içerisinde’ veya ‘6 ayda bir ödenecek’ yazılabilir.
3. İmzayı kimin atacağı önemli
Eğer bir ev aile konutu şeklinde kiralanmışsa, mukavelede eşlerden birinin imzası yeterli. Öğrenci evi gibi paylaşımlı kira kontratlarında ise, kira kontratının o evde ikamet edecek diğer kişiler açısından da bağlayıcı olabilmesi için herkesin imzalanması çok önemli. Aksi takdirde, mukaveleyi imzalayan kişi diğer paydaşları evden çıkarabilir ya da ev sahibi alt kiralama gerekçesiyle tahliye isteyebilir. Bu nedenle öğrencilerin de ev arayışına gireceği bu devirde, öğrenci evlerinde tüm kiracıların sözleşmeye dahil olmasını öneriyoruz.
Ev sahiplerinin hakları açısından önemli bir konu da şu; kira mukavelesinde ‘alt kiralama olamaz’ hususu olmasa dahi kiracı hiçbir şekilde kiralamış olduğu taşınmazı diğerine kiralayamaz. Kiracının alt kiralama yapabilmesi için kontratta alt kiralama yapabilir hususu yer almak zorunda.
4. Evin durumu ve demirbaşlar yazılmalı
Kira kontratları yapılırken teslim alınan taşınmazın mevcut durumu ve teslim alınan demirbaşın yazılması gerekli. İlerleyen dönemlerde ortaya çıkabilecek olan ihtilaflarda veya demirbaşlarla ilgili çıkacak meselelerde bu durum önemli bir detay haline geliyor. Teslim alınan eşyaların durumu ödenecek tazminatlarda veya depozito iadelerinde de kıymet kazanıyor.
Yine teslim edilen eşyaların teslim edilme formları de önemli. Kiracılar teslim aldıkları eşyalar bozuk, kullanılamaz durumda ise çabucak bu durumu mal sahiplerine bildirmeliler. Aksi halde bu eksik veya ayıbı kabul etmiş sayılacaklar.
Ev sahipleri ve kiracılar için önemli bir uyarı; Kimi zaman mukavelelere evler boyalı-badanalı teslim edilir deniliyor. Oysa tahliye sonrası evin boyasız ve badanasız teslim edilmiş olmasını Yargıtay kötü kullanım olarak görmüyor. Yani kiracı tahliyede boya badana yaptırmak zorunda değil, bu münasebet ile depozito kesintisi yapılamaz. Evde kötü kullanım; odaların birleştirilmiş olması, klima yerlerinin açılıp kapatılmamış olması, taşınmazda kırılma ve ağır bozulmaların olup olması hali olarak görülüyor.
5. Zam oranı keyfi belirlenemez
2 Temmuz itibarıyla yüzde 25 zam sınırının kalkması ile kiralarda yasal artış oranı yeniden ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ oldu. Kira kontratlarında yenileme periyotlarında artış oranı TÜFE 12 aylık ortalama bedelini geçmemek kaydı ile sözleşme serbestisi kapsamında belirlenebilir. Bu kapsamda örneğin; TÜFE 12 aylık ortalamanın yüzde 10 altında yüzde 30 altında gibi bir ifade yazılabilir. Ancak artış şartı TÜFE 12 aylık ortalamanın yüzde 20 üstünde yüzde 40 üstünde gibi bir ifade yazılamaz. Özetle; TÜFE 12 aylık ortalama üzerinde bir artış oranı belirlenemezken, altında bir oran her zaman belirlenebilir.
Zam oranının yanında kira kontratlarında kiracının ve mal sahiplerinin sorumluklarının özel kurallar kısmına ayrıntılı bir şekilde yazılması gerekir. Apartman veya site aidatları ile ilgili ödeme halleri ve sorumluluk ölçüleri belirlenmiş olmalı. Kiracı sadece işletme bütçesini ödemeli, hiçbir şekilde yatırım bütçesi kalemini ödememeli. (Ortak fatura, işçi masrafı gibi kullanım kaynaklı masraflar işletme bütçesi, asansör değişimi, yalıtım gibi kalemler ise yatırım bütçesidir.)
6. Ödenen depozito bedeli eklenmeli
Kira mukavelesi kapsamında taşınmazda meydana gelecek olan ağır hasarlar veya ödenmeyecek aidat gibi masrafların garantisi için ‘en fazla 3 aylık kira bedeli’ kadar bir depozito bedelini mal sahibi isteyebilir. Bu depozito bedeli sözleşmeye yazılmalı. Aslında, bu bedelin kanuna göre vadeli ortak bir hesaba yatırılması gerekli. Ancak maalesef bu uygulanmıyor.
Depozito bedelinin kira kontratı bittiğinde, taraflar şayet tahliye konusunda anlaşmışlarsa, sözleşme tarihindeki değeri ile tahliye tarihindeki yeni kira bedeli oranlanarak taşınmazın tahliye edildiği tarihte ödenmesi gerekli.
Yargıtay’ın depozito iadesi için yaptığı hesaplama şöyle; mesela aylık kira bedeli 1000 TL depozito bedeli ise 750 TL olarak belirlenmişse, depozitonun kiraya oranı 0.75’tir. Bu kapsamda tahliye tarihinde şimdiki ödenen kira değeri 5000 TL ise kiracıya ödemekle yükümlü olunan depozito bedeli 3750 TL olacaktır. Yine ilk kira bedeli 1000 TL ve ödenen depozito bedeli 1 kira 1000 TL olsun, bu kapsamda oran 1’dir. Yine aktüel son ödenen kira bedeli 5000 TL ise oran 1 çarpanı ile hesaplanmalı ve iade meblağı 5000 TL olmalıdır.
Ancak kira mukavelesinde ‘depozito bedeli yeni pahaya göre ödenmeyecek ve motamot ödenecektir’ şartı var ise bu durumda yeni bedel ödenmeyecektir.
7. Tahliye taahhüdü aynı gün düzenlenmez
Son yıllarda yaşanan uyuşmazlıklar nedeniyle çabucak hemen her ev sahibi kiralama basamağında tahliye taahhüdü istiyor. İsteme hakkı da var. Ancak önemli ayrıntılar söz konusu. Şöyle ki; Tahliye taahhüdünün kira mukavelesinin düzenlendiği tarihi ile aynı tarihte düzenlenmemiş olması yine kira kontratının içinde bir şart olarak düzenlenmemiş olması temeldir, bu durumlar var ise tahliye taahhütleri geçersiz olur.
Tahliye taahhütlerinin boş olarak düzenlenmiş olması da mümkün. Şayet kiracı boş olduğunu gördüğü halde bunu imzalıyorsa geçerli sayılır.
Tahliye taahhüdü bir aile konutu için verilmişse ve mal sahibi bu durumu biliyorsa eşin de onayı/imzası alınmış olmalı. Ayrıca tahliye taahhütlerinin noterden alınmış olması veya ismi yazılı bir kağıda yazılmış olması halleri arasında etki bakımından bir fark yok.
8. Geç ödemeye ceza eklenemez
Kira borcunu ödemeyen kiracıya yasal faiz oranı veya bu bir ticari kiralama ise ticari/yasal faiz oranları kapsamında bir faiz oranı belirlenebilir. Bunun haricinde kira bedelinin geç ödenmesi sebebiyle bir artı cezai şart öngörülemez, sözleşmeye eklenemez.
Bazı mukavelelerde emlak vergisinin de kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin kararlar yazılıyor. Oysa kiracı katiyetle emlak vergisi ödemez.
9. Ev sahibi kefil isteyebilir
Kira mukavelelerinde kefil alınabilir ancak kefalette doğrudan kefile de gidilebilmesi için kesinlikle müteselsil kefalet/müteselsil borçlu sıfatıyla sözleşmeye kefilin imza koyması önemli. Aksi halde normal kefalette ana borçlu kiracıdan bu paranın tahsil edilemediği ispat edildikten, yani çok uzun bir süre sonra kefile gidilebilecektir, müteselsil kefalette ise doğrudan kefile gidilebilir.
Kefalet veya önerdiğimiz müteselsil kefalette kefil/müteselsil kefilin ne kadar süre ile ve ne kadar bedel ile kefil/müteselsil kefil olduğu kesinlikle mukavelede el yazısı ile ve bedelin de yine miktarı yazılmış olmalı. Burada önemli olan bir konu da evli olanların kesinlikle kefil/müteselsil kefil olması halinde eşlerinin de el yazısı ile bu kefaleti kabul etmiş olmaları gerekir.
10. Elden ödeme büyük risk
Elden kira ödenmesi halinde kesinlikle mal sahibinden el yazısı ile bir doküman veya internet iletişim yolları (mesaj, mail, whatsapp vb gibi ) ile bedelin alındığının kabul edilmiş olması gerekir. Aksi halde kiracı ödediği kira bedelini ispat edemez. Kötü niyetli bir mal sahibi geriye dönük olarak 5 yıl içerisinde kira bedelinin ödenmesini yeniden isteyebileceği gibi tahliye yoluna da gidebilir. Bu kapsamda kira bedeli kıymetle banka hesabına ödenmeli. Şayet bu yapılamıyor ve elden ödeniyorsa da bu bedel için kesinlikle ödeme makbuzu veya ödemenin teyit mesajı alınmış olmalı.
Ayrıca ekonomi yönetiminin çalışmalarını sürdürdüğü vergi paketinde konutlarda kirayı elden ödeyen kiracıya da özel usulsüzlük cezası kesilmesi yer alıyor.
13:14
