Gayrimenkul hukuku uzmanları ve tüketici dernekleri, apartman ve site aidat sayılarının genel konseyde yetki almadan artırılamayacağını belirterek, kat maliklerinin aidatlar konusunda neler yapabileceklerine ilişkin açıklamalarda bulundu.
Konut siteleri için aidatların belirleneceği genel konsey dönemi başlarken, gayrimenkul hukuku uzmanları vatandaşları mağdur olmamaları konusunda uyardı.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, AA muhabirine konuya ilişkin yaptığı değerlendirmede, aidatların, enflasyon, maliyet ve materyal fiyatlarındaki artış, enerji maliyetleri, asgari ücret ve diğer personellik fiyatlarındaki yükselişle belirlendiğini söyledi.
Burada dikkat edilmesi gereken ilk konunun, “Yöneticilerin veya yönetim konseylerinin aidat artışlarını kesinlikle olağan veya olağanüstü genel şurada yapacakları bütçe veya ek bütçe ile kararlaştırması” olduğunu vurgulayan Kiraz, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Yöneticiler genel suradan yetki almadan aidat artışı yapamaz. Aksi takdirde yapılan artışlara malikler itiraz edebilir. Fahiş aidat rakamı belirlenmesi halinde kat malikleri, toplam bağımsız bölüm sayısının üçte biri kadar imza toplayarak olağanüstü genel şura talebinde bulunabilir ve aidatların genel şurada görüşülerek indirilmesini talep edebilir.”
Kiraz, aidat sayılarına ilişkin bir üst sınır veya artış konusunda azami bir oran bulunmadığını kaydederek, “Ancak dairede kiracı oturuyorsa bu kişi kira bedelinin üstündeki aidatı ödemekle yükümlü değildir. Kirayı aşan aidat ölçüsünü mülk sahibi ödemek zorundadır. Örneğin bir sitede 15 bin lira ödeyen kiracı 20 bin lira olarak belirlenen aidatın 15 bin lirasından sorumludur.” diye konuştu.
Aidatlarla ilgili en sık karşılaşılan sorunlar
Yöneticilerin bunu yapamayacağını ve bu durumun hukuka muhalif olduğunu vurgulayan Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Aidat zamlarına ilişkin kararlar bahsettiğimiz gibi kesinlikle olağan veya olağanüstü genel konseyde alınmalıdır. Lüks harcamaların aidatlara yansıtılması başka bir sorun. Yargıtay kararları ile de sabittir ki lüks harcamaları onları isteyen kat malikleri öder. Havuza çocuk kaydırağı, bahçeye çocuk parkı yapılması gibi yapılan işlerin masraflarına bunları istemeyen ve kullanmayan kat malikleri veya kiracılar katılmak zorunda değildir. Ancak ‘havuzu kullanmıyorum’ veya ‘giriş kattayım asansörü kullanmıyorum’ gibi mevzularda, buralar ortak alan olduğu için aynı durum geçerli değildir. Asansör veya havuz gibi ortak alanlara herkes katılmak zorundadır.”
Kiracıların ödemeyeceği masraf kalemleri
Ali Güvenç Kiraz, site veya apartmanlarda kiracıların ödememesi gereken harcama kalemlerinin de onlardan talep edilmesinin karşılarına çıkan başka bir sorun olduğunu kaydederek, kiracıların sadece kullanım kaynaklı masrafları ödemekle yükümlü olduğunu söyledi.
Çalışan maaşı veya SGK primi, ortak ısınma ve aydınlatma sarfiyatı gibi kalemlere kiracıların katılmak zorunda olduğunu dile getiren Kiraz, “Ancak kullanım kaynaklı olmayan mesela işçinin özlük hakları, kıdem ihbar tazminatı veya asansör değişimi gibi demirbaş nitelikli değişimler, güçlendirme ve mantolama gibi temelli tadilatların masrafları mal sahibi tarafından ödenmelidir.” şeklinde konuştu.
“Malik ve kiracının sorumlu olduğu kısımlar belirtilmezse genel heyet iptal ettirilebilir”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de apartman ve site aidatlarında bazı hatalı uygulamalar yapıldığını belirterek, şunları kaydetti:
“Kapıcı, yönetici, güvenlik, ısınma, su veya diğer masraflarda asgari ücret artışı veya enflasyon oranında bir artış zorunluluğu varmış gibi algı oluşmuştur. Böyle bir mecburiyet yoktur. Geçen yıl yapılan işletme projesi ve bütçe yeterli gelmiş ve mevcut hesaplanan masraflar de artmayacak ise artışa gerek bulunmamaktadır. Örneğin işçi sayısı azalmışsa, geçen yılki bütçedeki bazı tadilat, imalat veya işler olmayacaksa, bütçe düşebilir, bu da aidatlara yansımalıdır ancak maliyet artmışsa o oranda bütçe güncellemesi yapılmalıdır.”
“Kira kontratlarına yazılan ‘tüm masraflar kiracı tarafından ödenir’ kararı geçerli değildir”
Ali Yüksel, bu husustaki başka bir hatalı uygulamaya işaret ederek, şu bilgileri verdi:
“Malik ve kiracının sorumlu olduğu kısımların aidatın belirlendiği karar ve işletme projesinde açıkça yer almaması hatalı bir uygulama olarak karşımıza çıkıyor. Buna alışılmamış uygulama mahkemece iptal edilebilecektir. Apartman ve site aidatlarında malik ve kiracıların durumunu ayırmak gerekiyor. Site ve apartmanlarda aidatları belirlerken yönetim planındaki prensiplere, burada hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. ve 32. unsurlarındaki prensiplere göre tespit edilir. Ancak uygulamada yönetim ve maliklerin dikkatinden kaçan bir konu; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun aidat ve gider hükümleridir. Borçlar Kanunu 303, 313 ve 317. maddeleri dikkate alınmadan yapılan işletme projesi ve alınan genel şura kararları iptal edilebilir. Malikler ana yapı ve bağımsız kısmın masraflarından sorumludur. Ancak kiraya vermişse, kiralanan yerin yan masrafları kiracıya aittir.”
Yüksel, kiracının temizlik, ısınma, bakım, aydınlatma ve su gibi masraflardan sorumlu olduğunu, bu kararları dikkate almayan işletme projesinin mahkemece iptal edilebileceğini kaydederek, “Kira kontratlarına ‘tüm aidat ve sarfiyatların kiracı tarafından ödeneceği’ yazılsa da bu hüküm geçerli değildir. Kiracı ancak Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde ‘bağımsız bölümü kullanırken gerekli olan işlem ve harcamaların gideri’ olarak tanımlanabilecek masraflardan sorumludur. Demirbaş ve kalıcı tesisat masrafı kiracıya yüklenemez.” ifadelerini kullandı.
“Tutanağa itiraz şerh olarak yazdırılmazsa dava hakkı düşer”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Yüksel, kira kontratlarında hangi sarfiyatın kiracıya ait olduğunun kanuna uygun olarak yazılması gerektiğini belirterek, diğer bir sorunun da merkezi sistemle ısınan sitelerde ortaya çıktığını söyledi.
Merkezi sistemle ısıtılan binalarda, dairelerde ısı ölçerin kullanılması gerektiğini, toplam harcanan ısının yüzde 70’inin bağımsız kısımlardan alınacağını, kalan kısmın ortak alanlar için hesaplanacağını anlatan Yüksel, sözlerini şöyle tamamladı:
“Kat malikleri konseyinin aidat belirleme kararına karşı, toplantıya katılan malik eğer karara katılmıyorsa, tutanağın altına itirazını şerh olarak yazdırmazsa dava hakkı düşecektir. Toplantıda olmayan malik ise kararı öğrendikten sonra 1 ay içinde dava açmalıdır. Kiracının aidata ilişkin itiraz ve dava hakkı bulunmamaktadır. Site ve apartman yöneticiliği meslek olarak tanımlanıp sertifikaya bağlanması bir ihtiyaç olarak ortaya çıkmaktadır. Ayrıca bu işi yapan şirketlerin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından bir sistemle izlenmesi, eğitilmesi ve denetlenmesi bu mevzularda vatandaşların mağdur olmasını engelleyecektir.”
“Aidatlara itiraz ediyoruz ama toplantılara katılmıyoruz”
Tüketiciler Derneği (TÜDER) Genel Başkanı Levent Küçük de vatandaşların genelde aidatların yüksekliğinden şikayet ettiğini ancak kat malikleri toplantılarına katılmadığını belirterek, “Toplantılara genellikle aynı kişiler katılıyor, daima aynı kişiler görev alıyor ve bazen imza eksiklikleri bile sonradan tamamlatılıyor.” dedi.
Kat maliklerinin toplantılara kesinlikle katılması, yapılacak harcamaları sorgulaması ve oluşturulacak bütçeleri tartışması gerektiğini vurgulayan Küçük, “Katılmadığımız kararları, dava açma hakkı açısından şerh koyarak imzalamalıyız.” şeklinde konuştu.
Kaynak: AA / Uğur Aslanhan – Güncel
Ekonomi Güncel Hukuk
Diğer Güncel Haberler İçin Tıklayın / Bursa Haber – Bursa Gündem – Bursa Gündem Haber – Bursa Haberleri – Bursa Son Dakika
Bizi İnstagram’da Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
Bizi X’de Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHbr
Bizi Facebook’da Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
Bizi Youtube’da Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
Bizi Linkedin’de Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
02:00
News
Genel
Genel
Genel
Gündem
Genel
Genel
GENEL
