Yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerleme ve bölgedeki en iyi emlak danışmanları ile mülk satış imkânı sunan Endeksa, İstanbul’un en eski ve deprem açısından en riskli mahallelerinde gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı. Analiz kapsamında, İBB’nin “İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Varsayımlarının Güncellenmesi Projesi (2019)” raporundan yararlanılarak belirlenen 25 mahalledeki gayrimenkul piyasası değişimleri incelendi. İşte bu mahalleler arasında son 4 yılda en fazla ve en az kıymet kazanan bölgeler:
Uzmanlara göre, Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın Marmara Denizi’nden geçen kısmının kırılması halinde 7,5 büyüklüğünde bir deprem bekleniyor. Bu olası depremin en fazla etkileyeceği şehirler arasında İstanbul ilk sırada yer alıyor. İstanbul’daki konut stoğunun güçlendirilmesi ve kentsel dönüşüm, yerel idarelerin ve inşaat sektörünün en önemli gündem unsurlarından. Peki, kentsel dönüşümün gündemde olduğu İstanbul’un çeşitli mahallelerinde gayrimenkul değerleri nasıl bir seyir izliyor?
Gayrimenkul veri tahlilinde en gelişmiş imkanları sunan Endeksa, ayrıntılı araştırmasıyla bu soruya ışık tutuyor. Araştırma kapsamında, İBB’nin 2019’da yayımladığı İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Varsayımlarının Güncellenmesi Projesi’nden yararlanılarak İstanbul’un en eski ve en riskli 25 mahallesi belirlendi ve bu mahallelerdeki gayrimenkul paha değişimleri incelendi. Yapılan gayrimenkul paha araştırmasının sonuçları şu şekilde:
Riskli Mahallelerde Satılık Konut Değeri 4 Yılda En Fazla Kıymet Kazananlar
Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: 1980’li yıllardan itibaren gecekondu imalinin yoğun olduğu Ertuğrulgazi mahallesi, Eylül 2022’de kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştı. Aydos Ormanına ve Sabiha Gökçen Havalimanına da yakın pozisyonuyla dikkat çeken Ertuğrulgazi Mahallesi, %1283’lik artışla, 4 yılda ortalama satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan kentsel dönüşüm bölgesi. Satılık ünite metrekare fiyatı 30 bin 851 TL/m2 olan mahallede, 2 yıllık satılık paha değişimi %148; yıllık satılık paha değişimi ise %31. 4 yıllık gerçek kıymet değişimi %178 olan Ertuğrulgazi’de satılık konut değerleri son bir yılda gerçek olarak %24 azalmış görünüyor.
Maltepe/Esenkent Mahallesi: Kentsel dönüşüm süreci toplu konut üretimleriyle son yıllarda hızlanan Maltepe’nin Esenkent Mahallesi, yüksek riskli bölgeler arasında 4 yılda satılık konut değeri nominal olarak en fazla artan ikinci bölge. Esenkent’te ortalama satılık konut değerleri 4 yılda %1010 artış gösterdi. Satılık ünite metrekare fiyatı 46 bin 872 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık paha değişimi %146, yıllık satılık kıymet değişimi ise %16. Mahallenin 4 yıllık gerçek bedel değişimi ise %123. Esenkent’in satılık konut piyasasındaki gerçek değişim, son bir yılda İstanbul’un diğer mahallelerinde olduğu gibi düşüşte. Satılık konut fiyatları son bir yılda gerçek olarak %33 düşüş gösterdi.
Üsküdar/Yavuztürk Mahallesi: İstanbul’da 30 yıl üstü konut stoğu bakımından ikinci ilçe olan Üsküdar’ın Yavuztürk Mahallesi, deprem olması halinde en fazla kaybın yaşanacağı ikinci mahalle olarak öne çıkıyor. Yavuztürk, aynı zamanda Endeksa’nın mercek altına aldığı mahalleler arasında satılık konutlarda 4 yılda en fazla nominal artış yaşanan üçüncü bölge. Bu süre zarfında satılık konut fiyatları %1003 artan Yavuztürk mahallesinde, satılık ünite metrekare fiyatı 43 bin 842 TL/m2. Mahallede 2 yıllık satılık paha değişimi %265; yıllık satılık kıymet değişimi ise %56. Dört yıllık gerçek kıymet değişimi %122 olarak kaydedilen Yavuztürk’teki satılık gayrimenkul fiyatları son bir yılda gerçek olarak %10 düşmüş durumda.
Riskli Mahallelerde Satılık Konut Değeri 4 Yılda En Az Bedel Kazananlar
Maltepe/Gülensu Mahallesi: Adalar görüntüsü olan zirvelerdeki konumu nedeniyle “İstanbul’un balkonu” olarak da nitelendirilen Maltepe/Gülensu Mahallesinde kentsel dönüşüm, uzun yıllardır süren tartışmaların konusu. Gülensu, Endeksa’nın incelediği mahalleler arasında 4 yıl içerisinde satılık değeri en az artan bölge oldu. 4 yıllık satılık kıymet değişimi %394 olarak belirlenen Gülensu Mahallesinde satılık ünite metrekare fiyatı 30 bin 782 TL/m2. Yıllık satılık paha değişimi %38, 2 yıllık satılık paha değişimi ise %127. Gülensu aynı zamanda bu bölgeler arasında 4 yılda değeri gerçek olarak düşen tek bölge. Mahalledeki satılık konut fiyat ortalaması, 4 yılda reelde %1 düşüş gösterdi.
Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Özellikle en ünlü caddesi olan Dereboyu’nun akarsu yatağına kurulu olması nedeniyle sadece deprem değil aynı zamanda heyelan tehlikesi de bulunan Ortaköy’de bina yaşları epey eski. Ancak Ortaköy, kentsel dönüşüm ve güçlendirme süreçlerinin yavaş ilerlediği İstanbul mahallelerinden. Bu durum, konut fiyatlarındaki bedel artış oranlarına da yansıyor. Ortaköy’deki satılık konutların 4 yıllık artış oranı, %531 seviyesinde. Satılık ünite metrekare fiyatı 120 bin 298 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık kıymet değişimi %93, yıllık satılık kıymet değişimi ise %39. 4 yılda satılık konut piyasası gerçek olarak %27 artan mahallede fiyatlar son bir yılda gerçek olarak %20 azaldı.
: İstanbul’un çekim merkezi Beyoğlu/İstiklal Mahallesindeki kentsel dönüşüm çalışmaları 10 yılı aşkın süredir devam ediyor. İstiklal Mahallesinde satılık konut fiyatları 4 yılda 5 kat artış gösterdi. Satılık ünite metrekare fiyatı 119 bin 620 TL/m2 ‘ye ulaştı. Mahallede 2 yıllık satılık bedel değişimi %122; yıllık satılık bedel değişimi ise %32 seviyesinde. İstiklal’de 4 yıllık gerçek paha değişimi %30 olarak kaydedilirken, satılık konut fiyatları son bir yıldır gerçek olarak %24 düşüş gösterdi.
Fatih/Kocamustafapaşa: İstanbul’un en eski ilçelerinden Fatih, konut stoğu en yaşlı ilçe olması sebebiyle deprem açısından en yüksek riskli bölgelerden biri. Tarihi değeri nedeniyle kentsel dönüşüm süreci tartışmalara hamile olan Kocamustafapaşa Mahallesi, deprem olması durumunda Fatih’te en fazla kaybın yaşanacağı bölge olarak öne çıkıyor. Kocamustafapaşa’da satılık konut fiyatları 4 yılda 6 kat arttı. Satılık ünite metrekare fiyatı 28 bin 963 TL/m2 olan mahallede 2 yıllık satılık paha değişimi %161; yıllık satılık kıymet değişimi ise %25 düzeylerinde. 4 yıllık gerçek bedel değişimin %44 olduğu mahallede satılık konut fiyatları son bir yılda %28 düşüş gösterdi.
Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Fazla Kira Artışı Fikirtepe’de
Kadıköy/ Fikirtepe: Sancılı kentsel dönüşüm sürecinin ardından kamusal alan yetersizliği nedeniyle tenkitlere konu olan Fikirtepe, Endeksa’nın belirlediği mahalleler arasında 4 yılda en fazla kira artışı yaşanan bölge. Fikirtepe’de 4 yıllık kiralık paha artışı %1330, gerçek kiralık kıymet artışı ise %188. Bu mahallede kiralık ünite metrekare fiyatı 386 TL/m2 oldu.
Kartal/Hürriyet: Hürriyet Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık bedel artışı %1300, gerçek kiralık bedel artışı %182 olarak kaydedildi. Kiralık ünite metrekare fiyatı 196 TL/m2 olarak ölçüldü.
Kartal/Orhantepe: Kartal’ın Orhantepe Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık paha artışı %1269, gerçek kiralık bedel artışı ise %176. Mahallede kiralık ünite metrekare fiyatı 219 TL/m2 olarak ölçüldü.
Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Az Kira Artışı Ertuğrulgazi’de
Pendik/Ertuğrulgazi: Ertuğrulgazi Mahallesinde kiralar 4 yılda %55 nominal artış gösterdi. Bu veri enflasyondan arındırıldığında, gerçek kira fiyatlarının 4 yılda %69 düştüğü görülüyor. Ertuğrulgazi’de kiralık ünite metrekare fiyatı 87 TL/m2.
Maltepe/Gülensu: Gülensu Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık kıymet artışı %83 seviyesinde. Enflasyona göre ayarlandığında, kiralık konut fiyatlarının gerçek olarak %63 düştüğü belirlendi. Gülensu’da kiralık konut ünite metrekare fiyatı 126 TL/m2 oldu.
Beşiktaş Ortaköy: Ortaköy Mahallesinde 4 yıllık nominal kiralık bedel artışı %572 olurken, bu süreçte kiralık konut fiyatlarının değeri gerçek olarak %35 arttı. Bu mahallede kiralık ünite metrekare fiyatı ise 356 TL/m2 seviyesinde görüldü.
Diğer Ekonomi Haberleri İçin Tıklayın / Bursa Haber – Bursa Gündem – Bursa Gündem Haber – Bursa Haberleri – Bursa Son Dakika
Bizi İnstagram’da Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
Bizi X’de Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHbr
Bizi Facebook’da Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
Bizi Youtube’da Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
Bizi Linkedin’de Takip Edebilirsiniz / @BursaGündemHaber
13:02
13:02
News
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
Ekonomi
