Kentsel Dönüşümde Emsal Karar

Ankara’da kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binada 1’inci katta oturan Ayfer Dalkıran (52), yeni projede zemin kattan daire verilince evinin değeri düştüğü gerekçesiyle mukaveleyi imzalamadı. Çevre, Şehircilik ve İl Müdürlüğü, Dalkıran’ın arsa hissesini, diğer kat maliklerine açık artırma ile satışa çıkardı. Dalkıran, yargıya başvurarak satış sürecini durdurdu. Ayfer Dalkıran’ın da oturduğu Çankaya ilçesi Küçükesat Mahallesi’nde 5 katlı bina, riskli yapı olması nedeniyle kentsel dönüşüm kapsamına alınarak 2022’de yıkıldı. Yıkılan binanın bulunduğu arsa, kat malikleri arasında paylaştırılarak tapuya kaydedildi. Binada oturanların üçte iki çoğunluğunun aldığı kararla yeni bina yapılması için müteahhit firma ile arsa karşılığı inşaat mukavelesi imzalandı. Dalkıran, yıkılan binada evi 1’inci katta olmasına rağmen, yeni projede kendisine zemin katta değeri daha düşük ev verildiği gerekçesiyle mukaveleyi imzalamadı. Dalkıran, söz konusu mukavelenin hakkaniyete alışılmamış olduğu, mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle hem kat maliklerince alınan kararların iptali istemiyle Ankara 12’nci Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, hem de arsa hissesinin düzeltilmesi talebiyle Ankara 5’inci Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açtı. Bu sırada mukaveleyi imzalamayan Dalkıran’ın tapuya kaydedilen arsa payı, Ankara Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından diğer paydaşlara açık artırma adabıyla satışa çıkarıldı. Dalkıran, söz konusu satış sürecinin iptali için de Ankara 17’inci Yönetim Mahkemesi’nde dava açtı.

“İdare yetkisini keyfi kullanamaz”
Dosyayı inceleyen yönetim mahkemesi, Anayasa Mahkemesi’nin daha evvelki kararlarına atıf yaparak, üçte iki çoğunluğun taşınmazın yeni paylaşım biçimine ilişkin kararına rıza göstermeyen hissedarların hisselerinin satılması yolunda düzenleme yapılması kamu makamlarının takdir yetkisinde olsa da bu durumun, yönetimin söz konusu yetkisini keyfi bir biçimde kullanabileceği anlamına gelmediğine vurgu yaptı. Yönetim mahkemesi kararında, “Bu bağlamda hissedarların yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmış olması, bu kararın azınlıkta kalan hissedarların menfaatlerini açık bir biçimde zedelememesi gerekir. Azınlıkta kalan hissedarların, kendi çıkarlarına açıkça ters olan taşınmazın eski durumuna kıyasla açık dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara iştirak etmemiş olmaları payların satışı gibi ağır bir müdahaleyi haklılaştırmamaktadır” dedi. Mahkeme, üçte iki çoğunluk kararıyla imzalanan inşaat mukavelesindeki paylaşımın yerinde olmadığı ve paylaşım kontratı hukuka muhalif bulunan dava konusu satış sürecinde hukuka uyarlık bulunmadığına hükmetti. Mahkeme, bu nedenle dava konusu olan Dalkıran’ın arsa hissesinin diğer paydaşlara açık artırma adabı ile satış sürecinin iptaline karar verdi.

“Kazanamazsın dediler, pes etmedim”
Ayfer Dalkıran, kentsel dönüşümü, evinin riskli yapı olması nedeniyle, kendisinin de istediğini belirterek, “Fakat yıkılan binada, daha sonra üçte iki çoğunluk, toplam 16 kişi bir müteahhit firmayla anlaşma imzaladı. Ve yapılan anlaşma doğrultusunda bana ait dairenin katının nitelik ve nicelik olarak sunulmadığını gördüm. Bu doğrultuda hukuki yollara başvurdum. Satışa sunulan yerin iptali konusunda yönetim mahkemesinde dava açtık. Toplam 1,5 yıla yakın süren bir hukuki mücadele sonucunda davayı emsal bir karar olarak kazandık. Bana 1’inci kat daire olmama rağmen, zemin kat teklif edildi. Bu da konutumun dörtte iki kıymetinin düşürülmesi anlamına geliyordu. Büyük bir hak kaybına uğramıştım. Mağdur edilmiştim. Konutumun değeri düşürülmüştü. Böyle sunulan bir projeyi kabul etmem olanaksızdı. Daha önce kentsel dönüşüm süreçlerinde yönetimin yapmış olduğu bu işlem idari hukukta ya da yönetim mahkemesinde çok cevap alamıyor diye duymuştum. ‘Kazanamazsın, kaybedersin’ şeklinde pek çok yorumlara da maruz kaldım. Ama pes etmedik. Avukatımla birlikte mücadele ettik. Hakkımızı aradık. Yapılan eksper incelemeleri, raporlar doğrultusunda da hakkımız olanı ortaya çıkarttık” dedi.

“Evin standardı aynı olmalı”
Dalkıran’ın avukatı Dilhan Aydın, kararın emsal olduğunu söyleyerek, “Müvekkilim kendisine verilen, paha olarak daha düşük olan yeri kabul etmediği için bir hukuki mücadele başlattık.

Kentsel dönüşüm sürecinde, vatandaşın evi 1’inci kattaysa, 1’inci kat verilmeli, zemin kattaysa zemin kat verilmeli. Ya da metrekare olarak daha düşüğü veya daha kötü bir cephe verilmemeli. Biz bu taleplerimizi ilettik. İdari davada uzman raporu doğrultusunda taleplerimiz haklı bulundu. Lakin bugüne kadar vatandaşlar, hakkı olan yeri alamasa bile yine de bu sürece maruz kalmak zorunda kalıyordu. Lakin bu emsal kararla birlikte artık vatandaş böyle bir şeye maruz kalmayacak.

Ankara 17’nci Yönetim Mahkemesi, ‘Vatandaş 1’inci kattaysa evini 1’inci kattan almalı. Evi 100 metrekareyse 100 metrekare olmalı’ şeklinde bir karara imza atmış oldu” diye konuştu. Aydın, müvekkilinin arsa hissesinin satışının durdurulduğunu söyleyerek, “Proje artık onaylı bir proje değil. Bundan sonra artık müteahhit de yeni bir bina yapmak zorunda kalacak. Bu da vatandaşlar için olumlu haber. Vatandaşlar artık kentsel dönüşüm süreçlerinde dava yoluna başvurmaktan çekinmemeli. Zira artık bu bir emsal karar. Bu emsal kararla birlikte artık tüm haklarını istedikleri şekilde alabilecekler. Eski evlerinin standardı neyse, yeni evlerinin de standartları aynı olacak” dedi. (DHA)