Milliyet.com.tr/ÖZEL Kiralara yönelik getirilen yüzde 25 zam sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. 2 yıldır uygulanan zam hududunun kaldırılmasıyla ev sahipleri ile kiracılar yeni dönem artırımlarını daha önceden uygulanan artış oranına göre belirleyecek. Pekala yeni dönem kira zamları nasıl belirlenecek? Ev sahipleri geçmiş devirde yüzde 25 zam sınırlaması nedeniyle kiralarının düşük kaldığını münasebet göstererek yasal huduttan daha fazla zam isteyebilir mi?
1-YENİ DEVİRDE KİRA ARTIŞI NASIL BELİRLENECEK?
Konuyla ilgili merak edilen 6 soruya cevap veren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “11 Haziran 2022 tarihinden başlayarak uzatma ile bir arada 1 Temmuz 2024 günü dahil olmak üzere konutlarda yüzde 25’lik kira sınırlaması getirilmişti.
Aslında yüzde 25 sınırlaması ile kira artışının enflasyonun altında kalması nedeniyle mal sahipleri ve kiracılar arasında uyuşmazlıklar olmuştu. Birçoğu davaya dönerken arabulucuya gidenler de olmuştu. Bir kısmı çeşitli oranlarda zam yaparak mutabakata çalışırken bir kısım dava yoluna gitti. Davalarda tahliye kararı çıktığı gibi yeni kira tespitine yönelik kararlar da çıktı. 5 yıl ve üzeri sözleşme süresi bulunan kiracı ve mal sahibi tarafında kira tespit davaları söz konusu oldu. Bu süreyi aşanlar için doğrudan tahliyeye ilişkin davalar oldu.
Arabuluculuk sistemi ile nispeten bazı muahedeler sağlansa da anlaşma sağlanamayan durumlarda dava süreçleri devam etti. Sulh hukuk mahkemelerinde davalar önemli bir yer kaplamaya devam ediyor.
2 Temmuz itibarıyla yüzde 25 zam sonunun kalktığı bir süreç söz konusu olacak. Pekala bunun sonrasında ne yaşanacak? Şayet kira kontratlarında herhangi bir artış unsuru bulunmuyorsa 2 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen kira kontratlarında kira artışları konutlarda Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) son 12 aylık ortalaması üzerinden yapılmaya devam edecek. TÜFE aslında TÜİK tarafından her ayın başında açıklanan sayılardır.
2-YENİ DÖNEM KİRA ARTIŞ ORANI 3 TEMMUZ’DA MI BELLİ OLACAK?
12 aylık TÜFE ortalaması mayıs ayında yüzde 62.51 olarak çıkmıştı. Haziran ayı verisi 3 Temmuz tarihinde açıklanacak. Artışlar bir evvelki ayın TÜFE ortalaması üzerinden yapılıyor. Yeni periyotta kira kontratlarında ayrıca daha düşük bir sayı yazmıyorsa üst sınır artık TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması hali ile yapılacaktır.
Eğer kontrattaki kira kontratı yenileme tarihi 1 Temmuz ise yüzde 25 üzerinden zam uygulanacak. Diyelim ki kontrat 5 Temmuz’da yapıldı. O zaman temmuz ayına kadar son 12 aylık TÜFE’nin ortalaması biçimi ile uygulanacak. O da bu ayın 3’ünde açıklanacak olan TÜFE oranıdır.
3-KİRADA ÖRNEK HESAP: 20 BİN TL KİRASI OLAN TÜFE’YE GÖRE NE ÖDÜYOR?
20 bin TL kirası olan bir kişinin yüzde 25 zam sınırı kapsamında kirası 25 bin TL olacak iken, mayıs ayı Tüketici Fiyat Endeksi’nin 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplandığında kira bedeli yüzde 62,51 oranında artırıldığında 32 bin 502 TL olacaktır. Yani 12.502 TL kira artışı yaşanmış olur. Haziran ayı TÜFE verisinin açıklanmasıyla birlikte temmuz ayı kira artış oranı belli olacaktır.
4-EV SAHİPLERİ TÜFE ORTALAMASININ ÜZERİNDE ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?
Ev sahipleri geçmiş periyotta yüzde 25 uygulamasını münasebet göstererek TÜFE’nin üzerinde bir zam talep edemez. Hukuken böyle bir hakları yok. Diyelim ki 1 Nisan’da kira yenileme dönemi oldu. Kiracı yüzde 25 artış yaptı. Mal sahibi 1 Temmuz sonrası ek zam talep edemez. Kira artışı yılda 1 kez uygulanabilir. O nedenle 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde zam istenemez.
Ancak şu durumla karşılaşabiliyoruz: Yüzde 25 zam sınırlaması nedeniyle kirası düşük kalan yerlerde bazı mal sahipleri kiracılarından daha yüksek oranda kira talep edebiliyorlar. Hukuksal olarak olmasa da kiracı ile mal sahibi anlaşarak bu oranın üzerinde zam yapabilir. 5 yılı geçen bir kiracıyla kira tespit davası açılabiliyor ya da 5 yıllık sınıra bakmaksızın sabit oranın belirlendiği durumlarda taraflar arasında mağduriyetin giderilmesi amacıyla uyarlama davaları da açılabiliyor.
5-EV SAHİBİ KİRA ARTIRIMINI DÜŞÜK BULARAK KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Ev sahiplerinin kiracıyı tahliye etme isteğinin birden fazla nedeni olabilir. Lakin mal sahiplerinin sadece TÜFE ortalamasını düşük bularak kiracıyı evden çıkarma hakkı yok.
Kiracıların evden çıkarılmasıyla ilgili acil tahliye ihtiyacı, kiracının kiralama süreci çerçevesinde kira kontratına ters davranması gibi yasal bazı unsurlar çerçevesinde tahliyeler istenebilir. Tahliye taahhütnamesi verilmesi, binanın kentsel dönüşüme girmesi gibi hukuksal desteği olan durumlarda tahliye istenebilir.
6-EV SAHİBİ VE KİRACI SABİT ZAM BELİRLEYEBİLİR Mİ?
Kiracı ve mal sahipleri arasında sabit bir zam oranı belirlenebilir. Diyelim ki yüzde 50 oranında belirlenmiş olsun TÜFE yüzde 60 çıksa bile ortalarında belirledikleri yüzde 50 oranı geçerlidir. Kira kontratında ne yazıldığı kıymetlidir. ‘Kira kontratı TÜFE ortalamasına göre yapılacaktır’ deniliyorsa bu esasen TÜFE oranında yapılır. Belli bir sınır belirtildiyse TÜFE’den fazla olmadığı surece kontrattaki madde geçerlidir. Diyelim ki kontratta sabit yüzde 70 artırılacaktır denildi. Lakin TÜFE’nin 12 aylık ortalaması yüzde 62.50 çıktı. Bu durumda yüzde 62.50 oranında artış yapılır yani kiracı lehine bir artış yapılmış olur.”
13:13
