Sahada yaşanan meseleler nedeniyle vatandaşı müdafaaya yönelik birçok düzenleme de hayata geçti. Fakat riskli konutun yenilenmesinde en değerli görev ev sahiplerine düşüyor. Doğru müteahhit seçimi, problemsiz bir dönüşüm süreci ve inançlı konut ile sonuçlanırken, kusurlu bir karar yıllar sürecek mağduriyete yol açıyor.
Gayrimenkul dalının öncü sivil toplum kuruluşlarından İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER), dönüşüm sürecine takviye olmak için değerli bir adım attı. Müteahhit seçim sürecini kolaylaştırmak ve vatandaşın gerçek karar almasına takviye olmak için ‘Kentsel Dönüşüm ve Dönüşüm Alanlarında Müteahhit Seçme Rehberi’ hazırladı.
İşte 10 soruda rehberde öne çıkan ihtarlar…
FİRMAYLA İLGİLİ NELERİ ARAŞTIRMALIYIM?
Riskli yapı tespiti yapılmadan önce, arsa sahipleri bir heyet belirleyerek müteahhit araştırma sürecine başlamalı. Riskli kararını beklemek zaman kaybı yaratır.
Müteahhitlerin daha önce tamamladıkları projelerdeki, iş kalitesi ve müşteri memnuniyeti incelenmeli. Firmanın, geçmişteki projelerde karşılaştığı hukuksal ve finansal meseleler, varsa anlaşamazlıklar araştırılmalı.
İlgili meslek odalarına ve derneklere üyeliği, sertikalar, lisanslar güvenilirlik açısından kıymetli göstergeler olabilir.
Firmanın, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen ‘Müteahhitlik Yetki Belgesi’ne sahip olduğundan kesinlikle emin olun-malı.
Sigorta poliçeleri ve teminat mektupları gibi teminatları kontrol edilmeli. Bu, bir aksilik durumunda mali zararınızın en aza inmesine yardımcı olur.
2- EN ÇOK HANGİ KUSURLAR YAPILIYOR?
En sık yapılan kusurlardan biri, kâfi araştırma yapmadan, sadece teklif edilen fiyat ve metrekareye nazaran karar vermek. 3-5 metrekare büyük ev için, hiç tamamlanmayacak ya da kalitesiz projelere dahil olunmamalı.
Sözlü vaatler yetmez. Yazılı mukavelelerin ayrıntıları göz arkası edilmemeli ve hususların net olduğundan emin olunmalı.
Müteahhidin yasal yükümlülüklerini ve lisanslarını doğrulamamak yasal meselelerle karşılaşılmasına neden olabilir.
3- TEMİNAT OLARAK NE İSTEYEBİLİRİM?
Proje sürecinde teminat sağlamak için müteahhitten talep edebileceğiniz teminat tipleri; performans teminatı, ön ödeme teminatı, kontrat kap-samında verilecek teminat mektubu, inşaat teminatı ipoteği ve garantör olabilir. Ayrıyeten, inşaat ruhsatı alınması evresinde, toplam yapı maliyetinin yüzde 10’unu teminat mektubu yahut nakit olarak belediyeler talep ediyor. Yoksa ruhsat verilmiyor.
4- VEKALET İSTENİRSE NE YAPMALIYIM?
Vekaletname, müteahhide hangi süreçleri yapma yetkisi verdiğini açıkça tabir etmeli ve gereksiz yetkilerden kaçınılmalı. Geçerlilik müddeti ve varsa iptal şartları açıkça belirtilmeli.
5- FİNANSAL YETERLİLİĞİ NASIL KONTROL EDERİM?
Türk Ticaret Kanunu’nun belirlediği en az sermaye hudutlarına uygun olmayan, sermayesi projenin gerekliliklerine orantısız, findeks rapo-runda kredibilitesi düşük bir şirketle karşılaşırsanız, bu durum finansal yeterlilik açısından bir uyarı işareti olabilir. Şirket ortaklarının geçmişinde iflas, iflas ertelemesi davaları yahut haciz, ipotek gibi mali problemler varsa, bu durumlar şirketin finansal istikrarı hakkında değerli bilgiler verebilir. Müteahhidin çalıştığı bankalarla referans görüşmesi ve size banka referans mektubu sunması da yararlı yollardandır.
6- MUKAVELEYE NELER KESİNLİKLE YAZILMALI?
Yer teslimi, imal ruhsatının alınması, inşaatın bitirilmesi ve fiili teslimden sonra iskân alınması için mühletlerin net bir biçimde yazılması gerekir.
Dairelerin paylaşımının nasıl olacağına ait kat paylaşım şeması ve kat irtifakı heyetimi sırasında tapu müdürlüğüne sunulacak olan yönetim planının mukavelede, kontratın eki olarak yer alması kıymetli.
Sözleşmede, müteahhidi işi bitirmeye teşvik edici ögelerin olması gerekir. (Müteahhittin hak edeceği hissenin devranı konusu, teminat mektuplarının iadesi için iş bitirme oranları gibi)
Teknik şartnamenin mukavelede yer alması, işin niteliği, materyal kalitesi ve ürün markaları gibi bahislerin net olarak yazılması ve ‘muadil malze-me’ gibi ibarelerin yer almaması belirsizliklerin önüne geçilmesini sağlar.
7- GEÇ TESLİME KARŞI NASIL TEDBİR ALIRIM?
Sözleşmeye teslim tarihleri ve bu tarihlerin gecikmesi durumunda uygulanacak cezai şartlar/hak mahrumiyetine ait kararlar net bir şekil-de yazılmalı. Gecikme için her gün yahut belli bir zaman dilimi için belirlenen ölçüde maddi tazminatın ödenmesi, gecikilen her ay başına daire-nin rayiç kira bedeli gibi cezai koşullar, müteahhidi vaktinde tamamlamaya teşvik eder.
8- PROJE BİTİNCE NELERE DİKKAT ETMELİYİM?
Yapılan işlerin ayrıntılı bir kalite denetiminden geçirilmesi gerekir. (İnşaat gereçlerinin kalitesi, personellik standartları gibi)
Tüm sistemin (elektrik, su, ısıtma vb.) düzgün çalışır durumda olduğuna bakılır.
Peyzaj ve dış yer düzenlemelerinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilir.
Ayrıca iş bitirme süreci, ilgili yasal müsaadelerin ve evrakların, bilhassa yapı kullanım izin (iskân) dokümanının alınmasını da gerektirir.
9- YENİ KONUTTA EKSİKLER VARSA NE OLACAK?
Daire teslim tutanağı düzenleniyorsa, tutanağa ‘ayıplı ve/veya eksik işlere karşı tüm tüzel haklarım gizli kalmak kaydıyla’ ibaresi eklenilmeli. Eksikliklerin ve yanılgıların listesi hazırlanmalı ve müteahhite resmi olarak iletilmeli. (Fotoğraf ve görüntü eklenebilir) Daha sonra müteahhit ile bir ortaya gelinerek bir aksiyon planı belirlenmeli. Müteahhit meseleleri çözmezse, tüzel yollara başvurulmalı.
10- İNŞAATA BAŞLAMAZ YA DA ARA VERİRSE NE YAPILIR?
Sözleşmelerin iptali sıkıntı olsa da riskli yapılar için istisnai bir fesih modeli var. Firma, kontrattan sonra bir yıl içinde inşaata başlamamış yahut be-lirli bir düzeyde durdurulmuş ve en az altı aydır inşai faaliyete devam etmiyorsa, arsa sahipleri kontratların feshi için ‘arsa hisselerinin salt çoğun-luğu’ ile karar alabilir. İlgili yönetim firmaya 30 gün mühlet verir, işe başlamaz yahut devam etmezse kontrat resen feshedilmiş olur.
‘DÖNÜŞÜM ULUSAL MESELE’
“Kentsel dönüşüm ulusal mesele” diyen İNDER Genel Başkanı Engin Keçeli, “Deprem felaketlerinin de yıkımını en az düzeye indirmek ismine müteahhit seçiminin, projenin başarısı ismine kritik derecede değerli olduğunu gördük. Buradan yola çıkarak rehberimizi hazırlattık. Bu rehberin okuyuculara şuurlu kararlar almalarında, gelecek jenerasyonlara inançlı, sağlam ve yaşanabilir şehirler bırakmalarında katkı sağlayacağına inanıyorum” tabirlerini kullandı.
Engin Keçeli
Rehberi Dr. Gülcemal Alhanlıoğlu hazırlarken, Avukat Ali Güvenç Kiraz, İnşaat Mühendisi Ayten Babaoğlu ve Yüksek İnşaat Mühendisi Çağdaş Aygün katkıda bulundu. Risk Tespiti ve İlk Adımlar, Müteahhit Araştırması ve Seçimi, Kontrat ve Teminatlar, Proje Yönetimi ve Teslim, Finansal ve Tüzel Konular olmak üzere 5 kısımdan oluşan rehberde 51 soruya karşılık veriliyor. Rehbere derneğin internet sitesinden ulaşılabiliyor.
22:32
